rental agency – Blog Direct Booker

Posts

Zašto u industriji iznajmljivanja turističkog smještaja nema efekta biti nelojalna konkurencija?

January 3, 2022/in MANAGEMENT /by marketingblog

Kaže se da je vrijeme novac te pojedinci pokušavaju na sve moguće načine što prije postići profit od iznajmljivanja svojih smještaja. Koriste se svim mogućim metodama pa i onim koje ih čine nelojalnim konkurentima u industriji iznajmljivanja turističkog smještaja. Koriste metode poput drastičnih spuštanja cijena na tržištu koje su se prema statistici pokazale neučinkovitim za dugoročnu zaradu.

Dakle, tko je nelojalna konkurencija te zbog čega nema efekta to biti?

Prisutni su na svakom poslovnom području, pa tako i u turističkom iznajmljivanju apartmana. Ovaj pojam se odnosi na nepošteno tržišno natjecanje kojemu je za cilj profit pojedinca iznajmljivača sa svojim turističkim smještajem, ne uzimajući u obzir štetu koju uzrokuju konkurentima, tj. ostalim iznajmljivačima, ali i korisnicima usluge, tj. gostima. Nelojalna konkurencija za sobom povlači snižavanje cijena, srozavanje kvalitete usluge, te degradaciju poslovne branše s mogućnošću potpune propasti.

Spuštanje cijena dovodi do kolapsa na tržištu iznajmljivanja turističkog smještaja

Jedan od načina na koji se manifestira konkurentska nelojalnost je drastično smanjenje cijena (“damping cijena”). Ovakvo poslovanje se očituje u ponudi proizvoda ili usluge, u ovom slučaju smještaja, za ispodprosječnu cijenu s obzirom na onu na tržištu. Cilj dampinga je da iznajmljivači u što kraćem roku postignu brzu zaradu kako bi im apartmani bili svakodnevno popunjeni te kako bi time “uništili” konkurenciju. Cilj je svakom iznajmljivaču ostvariti maksimalnu popunjenost, međutim neki se koriste ovakvom “nepoštenom” metodom te nisu svjesni da im se takav način zarade neće dugoročno isplatiti. Na taj način smatraju da će se ostali iznajmljivači prestati baviti turističkim iznajmljivanjem smještaja zbog neisplativosti. Ali zapravo je veća mogućnost da će i konkurencija početi spuštati cijene te će na taj način doći do toga da nijedan iznajmljivač ne zaradi koliko je mogao zbog spuštanja cijena u nedogled. Ta pojava se naziva “negativna cjenovna spirala” te njom može doći do kolapsa na tržištu.

Lažno prezentiranje smještaja na booking kanalima

Još jedan način na koji se postaje nelojalna konkurencija u iznajmljivanju turističkog smještaja je lažno oglašavanje na booking kanalima. Vlasnik nekog smještaja može navesti da se plaža nalazi 5 min pješke od apartmana, dok je zapravo potrebno pješačiti 30 min. Može slagati da su svi potrebni sadržaji poput prehrambene trgovine, ljekarne, stanice za autobus i slično u okolici apartmana dok se zapravo apartman nalazi na periferiji grada usred ničega. Bilo tko može zloupotrijebiti Photoshop za lažno retuširanje fotografija a i kutove snimanja soba kako bi dočarao svoj smještaj većim i ljepšim nego što jest. Međutim, ovakvo lažno oglašavanje također nema dugoročnog efekta zbog toga jer gosti mogu ostaviti negativne recenzije te bi time iznajmljivači sami sebi sabotirali profit.

Iznajmljivanje apartmana na crno

Nagađa se da će ovakvog tipa iznajmljivanja biti sve više u budućnosti. Ovakav oblik nelojalne konkurencije je prisutan u svakoj poslovnoj branši. Prema statistici smatra se da majstori koji rade na crno u Hrvatskoj zarade preko 2 milijarde kuna godišnje. Svaki legalni iznajmljivač je dužan platiti paušalni porez (+ prirez) na dohodak, paušal turističke pristojbe i paušal turističke članarine koji su značajno porasli posljednjih godina. Na svaku realiziranu rezervaciju putem stranih kanala za oglašavanje, iznajmljivač je dužan obračunati i platiti PDV na proviziju. Osim poreznih obveza, koje ilegalni iznajmljivači nemaju, iznajmljivač koji legalno iznajmljuje smještaj mora zadovoljiti i niz propisa kako bi dobio dozvolu za iznajmljivanje, što također iziskuje značajna financijska sredstva.

Ovakvo poslovanje predstavlja teret svima onima koji posluju registrirano i legalno te plaćaju brojne namete na svoje poslovanje. Onaj koji radi na crno će uvijek biti barem upola jeftiniji od onoga koji posluje legalno. Međutim, takvim iznajmljivačima to može doći na naplatu putem inspekcije ukoliko sabotiraju profit ostale konkurencije te je ovo također jedan od načina na koje se ne može profitirati dugoročno.

Ukoliko ste primjetili da se netko bavi iznajmljivanjem smještaja na crno, jedino što možete napraviti je prijaviti ga turističkoj inspekciji. Nelojalnom konkurencijom se nanosi šteta konkurentima, ali i gostima zbog lažnog oglašavanja. Sumnjivo jeftine ponude obično pružaju znatno slabiju kvalitetu te time i gosti budu nezadovoljni. Spuštanje cijena na kraju krajeva dovodi do kolapsa na tržištu te samim time i manji profit cijelog kolektiva iznajmljivača.

Ukoliko ste iznajmljivač te želite sebi olakšati vođenje smještaja, pročitajte više informacija o našim uslugama menadžmenta turističkog smještaja na našoj stranici.

Pokazatelji za 2022. godinu su odlični

December 22, 2021/in MANAGEMENT /by marketingblog

Foto: Božo Radić

Razgovarali smo s direktorom i suosnivačem Direct Booker-a, Nikolom Grubelićem o menadžmentu turističkog smještaja, o prethodnoj turističkoj sezoni, digitalizaciji i očekivanjima za 2022. godinu.

Direct Booker uspješno odolijeva krizi uzrokovanoj covidom. Kriza, kažu, nekome je i prilika. Je li i vama poslužila kao prilika za još bolje?

Rekao bih da jest. Svakako bi mi bilo draže da se cijela ova kriza uzrokovana korona virusom nije dogodila i da smo nastavili u onom ritmu i s onim brojkama koje smo imali prije pandemije. Direct Booker je ovu krizu iskoristio da se dublje posveti svim poslovnim procesima i samoj tvrtki. Naime, tvrtka postoji već 11 godina, ali nikada se nismo imali vremena pozabaviti svim procesima unutar nje. Ova situacija nam je donijela jako puno vremena koje smo odlučili iskoristiti za reorganizaciju radnih procesa unutar tvrtke. Nakon što smo uložili vrijeme u spoznavanje sebe samih, odnosno svih procesa unutar tvrtke, primijetili smo da da smo neke stvari radili na krivi način, da smo krivo postupali određenim poslovima, i sada smo sve to ispravili. Smatramo da je sada DB puno posloženiji, efikasniji, a samim time će biti i profitabilniji. Također smo veliki dio vremena uložili u razvoj tehnologije. U odnosu na početak krize pa do sada značajno smo je nadogradili. Koliko je naša tehnologija kvalitetna potvrđuju priznanja od strane najboljih booking kanala. Postali smo Premier partneri Booking.com-a i preferirani partneri od strane Airbnb-a i Expedie.

Jeste li zadovoljni ostvarenjima u 2021. godini?

S obzirom na to kako je sve izgledalo na početku godine, mi smo i više nego zadovoljni. Naša predviđanja su bila da ćemo imati otprilike 30% prihoda i rezultata iz 2019. godine i prema tome smo se orijentirali. U 2020. godini smo odradili 18% prihoda. Vjerovali smo da će rezultati biti bolji s obzirom na to da postoje određeni standardi vezani za putovanja, kao i određena stopa procijepljenosti, ali nismo mogli biti sigurni. Kako je vrijeme odmicalo, bojali smo se da nećemo ostvariti ni ovih 30%, ali smo već 1.srpnja, kad su stvari krenule, vidjeli da ćemo imati dobru sezonu. Na kraju smo ostvarili 50%, što je nadmašilo naša početna očekivanja. Naravno, daleko je to od 2019., ali smo više nego zadovoljni s onim što smo ostvarili i to nam daje nadu i povjerenje da će se stvari vratiti na staro. Iz ove godine ćemo izaći u plusu. Naravno da bi očekivali bolje rezultate ranije, da pandemije nije bilo, ali s obzirom na cijelu situaciju u svijetu jako smo zadovoljni s 50% profita.

Jesu li se u ovoj sezoni dosegli rekordni rezultati iz vremena prije pandemije?

Naravno da nisu. U Istri su postignute brojke iz 2019., a u središnjoj Dalmaciji su te brojke čak i nadmašene. Mnoge agencije s tih područja su zabilježile značajan rast u odnosu na 2019. godinu. Neke od njih se čak hvale rekordnim godinama, međutim, mi moramo imati na umu da je Dubrovnik avio destinacija. Mi smo kao tvrtka 100% orijentirani prema Dubrovniku i vezani smo isključivo za njegove brojke. Ako je Dubrovnik imao 50% gostiju i ako su svi poslovni subjekti obilježili te brojeve, mi pratimo tržište. Daleko smo od rekordnih brojki, ali ono što nas veseli jest činjenica da smo u tehnologiji značajno rasli. Tu smo prebacili naše brojke i povećali ih za 3 puta od 2019. godine, što nam je veliki poticaj za dalje jer vidimo da idemo u pravom smjeru. Napravili smo disperziju našeg poslovanja i smatramo da je tehnološki smjer kojim smo krenuli zaista ispravan, da nas može maknuti od lokaliteta Dubrovnika i da nam može osigurati samoodrživost tvrtke.

Kakve su prognoze za 2022. godinu?

Pokazatelji za 2022. godinu su odlični. Ulaz rezervacija je jako dobar, a brojke čak možemo usporediti s brojkama na prijelazu iz 2018. u 2019. godinu. Kako sada stvari stoje, čini nam se da će 2022. biti na razini 2019. godine i to nas jako veseli. Ova godina je imala ograničavajući faktor jer smo goste iz Velike Britanije zbog pandemije imali samo u jednom kratkom dijelu sezone, a to je tržište od kojeg uvijek očekujemo najviše. U idućoj godini se vidi optimizam u cijeloj industriji. Polako pristižu rezervacije i vidi se da ljudi žele putovati. Neki predviđaju, kako sad stvari stoje, da će se dogoditi godina ‘over turizma’, godina velike potražnje za putovanjima i za odmorom, što nas definitivno veseli kao turističku destinaciju i kao tvrtku koja se bavi turizmom.

Foto: Božo Radić

Digitalizacija privatnog iznajmljivanja je nužna. Koliki je pomak napravljen u digitalizaciji privatnih iznajmljivača? Koliko je to bitno za tržište iznajmljivanja?

Direct Booker je dio udruge Digitalni turizam koja želi digitalizirati turistički sektor, odnosno tvrtke uključene u turistički sektor. Krenuli smo kao turistička agencija i kad smo vidjeli da moramo mnoge procese automatizirati i digitalizirati krenuli smo u najam takvih alata. Kasnije smo krenuli izrađivati vlastiti alat kako bi u potpunosti napravili automatizaciju svih naših procesa. Vanjski alati nisu bili dovoljno dobri jer su napravljeni generički da pokriju cijelu branšu, ali nisu specijalizirani upravo za naš sektor, odnosno za property management sektor. Tako smo mi krenuli u automatizaciju i digitalizaciju cijelog našeg poslovanja. Sve smo to prenosili i na naše iznajmljivače, i oni danas imaju automatsku naplatu, automatsko izdavanje računa, mogućnost skeniranja putovnica gostiju, osobnih iskaznica, automatske prijave u Evisitor, što njima uvelike olakšava posao. Dakle, ono što smo postigli jest da je naš iznajmljivač riješen svih tih operativnih stvari, a da se brine o tome da bude što bolji domaćin i da pruži što bolje iskustvo gostu.

U turizmu je čovjek ključ uspjeha, ali čovjek ne može biti uspješan ako nema kvalitetan alat s kojim će odraditi svoj posao. Mi dalje nastavljamo raditi na digitalizaciji, na povećanju broja prodajnih kanala, automatskim sinkronizacijama, slanjima cijelog inventara što će uvelike olakšati cijelo poslovanje nama kao agenciji, a našim će iznajmljivačima donijeti veću popunjenost i bolje cijene. Nadamo se da ćemo i dalje biti uspješni u digitalizaciji kao što smo i dosad bili.Tu vidimo najviše pomaka u učinkovitosti, a kasnije ćemo vidjeti i u profitabilnosti kad se brojke vrate na staro.

Tvrtka Direct Booker specijalizirana je za menadžment turističkog smještaja. Što sve DB nudi iznajmljivačima turističkog smještaja?

Iznajmljivač se uz DB ne mora brinuti ni o čemu, osim da bude maksimalno dobar domaćin kada gost dođe na vrata. Oglašavamo smještajne kapacitete na više od 15 OTA kanala. Bavimo se komunikacijom s gostima i prodajom. Razvili smo poseban modul i dio našeg sustava koji prati kretanje na cijelom tržištu, dakle, ponudu i potražnju, odnose cijena nekog smještaja u odnosu na konkurentske smještaje. To je umjetna inteligencija koja prati tržište i koja dovodi do veće popunjenosti i do postizanja što veće cijene jer nije bitno samo nešto prodati, nego prodati to u pravom trenutku i to po najboljoj cijeni. To je ono što DB radi za iznajmljivače. Za jednog privatnog iznajmljivača osiguravamo maksimalnu zastupljenost na prodajnim kanalima, osiguravamo da dođe do što bolje prodajne cijene i što veće popunjenosti. Također, brine se o tome da njegov objekt bude što bolje prezentiran na svim prodajnim kanalima. Od profesionalnih slika, opisa te komunikacije s gostima. Kada gost dođe do objekta, vlasnik je već upoznat sa svim informacijama koje su dane gostu i onoga što on očekuje. S druge strane, gost je dobio sve informacije od agencije, dostupni smo i gostima i iznajmljivačima 365 dana u godini od 8 do 24 sata.

Osim toga, naša agencija iznajmljivačima rješava sva porezna pitanja po pitanju reguliranja PDV-a prema državi. Također im služimo kao neki financijski servis jer izdajemo sve račune za goste, a ujedno i rješavamo sve račune prema agenciji i uredno isplaćujemo račune koje vlasnik ima u svom backoffice-u. Naši vlasnici imaju potpunu transparentnost poslovanja i tehnologiju koja prati cijelo naše poslovanje, tako da naši iznajmljivači imaju pristup našem cloud servisu ili putem mobilne aplikacije ili putem web sučelja. Bitno je naglasiti da DB konstantno razvija tehnologiju i širi tržište poslovanja, tako da osim BTC kanala prodaje, kao što su OTA kanali, širimo i – be to be prodaju putem drugih partnerskih agencija.

Njegujemo i jedan osobni odnos sa svakim iznajmljivačem gdje imamo Account Managere koji vode određeni broj objekata kako bi iznajmljivaču uvijek bili na raspolaganju. Od početka smo krenuli s tim osobnim odnosom i razvijali ga, tako da imamo iznajmljivače koji od početka surađuju s nama i svi jako cijene taj naš pristup.

Koliko smještajnih jedinica trenutno vodite i jeste li zabilježili porast broja u proteklih godinu, dvije?

Trenutno vodimo 3027 smještajnih jedinica. Zbog cijele situacija s korona virusom ostali smo na brojkama od 2019. godine. Bilo je određenog odljeva broja jedinica, neki su se iznajmljivači odlučili za dugoročni najam, neki su odustali od iznajmljivanja ili prodali svoje nekretnine, ali došli su nam drugi iznajmljivači, tako da je broj naših jedinica ostao na istoj razini. Naš cilj je zadržati kvalitetu.

Kakva su očekivanja u Direct Bookeru za iduću poslovnu godinu? Očekujete li da će se tržište normalizirati u potpunosti?

Trenutni broj ulaza rezervacija je na razini ulaska iz 2018. u 2019. godinu, koja nam je bila rekordna. To nam stvara određeni optimizam jer vidimo da će sezona 2022. biti zaista kvalitetna. Optimizam je nekako vidljiv u cijeloj branši, kod svih naših partnera, inozemnih i domaćih. Ono što je jasno je da gosti žele putovati, da je svakim danom u Europi i svijetu sve veća procijepljenost. Jasno je da sada brojke luduju što se tiče broja zaraženih, međutim, naravno kad dođemo u ono doba proljeća prije ljeta mislimo da će se stvari normalizirati. Dotad će države napraviti bolje standarde i bolje procedure, bit će jasnije tko može i kako može putovati. Vjerujemo i pratimo što se događa, brojke su optimistične i stalno se ponavlja da bi iduća godina mogla biti godina ‘over turizma’, dakle, godina visoke potražnje za putovanjima. Ljudi su na neki način došli do svog maksimuma po pitanju lockdown-a te stalnog bombardiranja s informacijama o COVID-u. Smatramo da će iduća godina biti iznenađujuće dobra te se zaista moramo dobro pripremiti. Ova godina je pokazala da smo imali jako uspješnu špicu sezone. Izostala je predsezona i da se to nije dogodilo, mislim da bi brojke bile još puno bolje. Naš tim u DB-u se priprema za vrhunsku godinu na razini 2019-e.

Ako se i vi bavite iznajmljivanjem turističkog smještaja, javite nam se za besplatne konzultacije: bit.ly/33R0IdC

Golden Leaf Properties: “We do 99% of our business and will do it through BT”

November 17, 2020/in SOFTWARE /by directwp_user

Booker Tools, Property Management Software (PMS) and Channel manager is a Croatian product intended for professionals: agencies, ho(s)tels, camps and vacation rental owners. The software was developed by Direct Booker, a world-award-winning short-term rental agency, which uses it for its own needs. The number of BT users is increasing daily and is currently used by thousands of users with over 8000 accommodation units in 9 countries.

One of the satisfied partners is Golden Leaf Properties, Property Management Company specialized in high-quality short-term rentals of villas and apartments. We spoke with Ivan Staničić, the General Manager of the company who revealed the specifics of their business, as well as satisfaction with the use of BT software.

– Tell us the story about Golden Leaf?

The Golden Leaf Properties brand provides services for people who don’t know a foreign language and don’t know how to work on a computer, cannot for any reason, or simply don’t want to manage their own property intended for short-term renting.

Golden Leaf has been around for more than 6 years and the company’s founder is Maksimilijan Šprung, a Croat from America who entered tourism by successfully managing his private real estate, which delighted his neighbors and friends who asked him to do the same for them. I joined him in 2018 when we connected so that together we could offer clients more.

I got into the business 2015. when my friend left Croatia and asked me to take over the management of accommodations and reservations for several of his clients… Since then, the business has grown steadily and I hope that it will continue despite the whole situation with the corona virus and the bad impact it has on business in general and us in particular in tourism.

– What is your position in the company?

At Golden Leaf tours d.o.o. who owns the Golden Leaf Properties brand, I hold the position of General Manager, but in this time of crisis due to the Coronavirus, I have to admit that only at the end of the day can I say what I actually did that day. In case someone did not understand me, I suggest that they try to deal with tourism 2020. 🙂

– What’s the secret to your success?

As I was between several jobs and I am an experienced entrepreneur(in my opinion, an entrepreneur becomes experienced when he goes bankrupt at least once), I quickly realized that this type of job is something that suits me and that I will certainly be able to make “something” out of it.

Since then my inventory has been growing and the business has become more and more automatized.

Automatisation is something that helps the business immensely, but the secret ingredient of this business is that we still do not automatize certain things because this business is successful only as long as the owner is satisfied with our service. I mention this because the relationship with property owners and our employees is our “secret sauce”. We will always pay attention to that.

We are constantly using all available technologies that will make our job easier and differentiate ourselves from the rest of the companies and individuals involved in this business, so we have become the first and for now, the only ones in Croatia to have cooperation with Homes & Villas by Marriott International. This is definitely one of the greatest achievements and something we are proud of.

Our mission is to have healthy growth in the number of facilities we manage and customer satisfaction with our service with maximum sustainability in all fields. We strive to make our actions speak for us and our greatest recognition is when our clients bring to us new clients because that says everything about us and what we are trying to accomplish in this business.

– Where is the headquarters of the company, how many units do you have?

The company’s headquarters are in Split, in Mostarska Street, and the branch office is in downtown, near Vestibule on the Peristyle.

The number of units that we fully manage, which means we replace the owner 100% is slightly more than 40. The number of units for which we work exclusively on the realization and processing the reservations is slightly more than 100. The number of units for which we work exclusively on the realization and processing of reservations with other agencies is slightly more than 200.

– What are the specifics of your business compared to other similar agencies?

Our company records with a top-notch 3D camera that contains the latest technologies and generates shooting results in the form of a 3D virtual walk that we have not yet seen with our competition. Walks can be uploaded to Google Streetview, mention in the description on Airbnb that the walk is posted on another website and it can be published on HomeAway.com. This is a representation of space as we predict it will be a “must-have” in the future.

Except for the cooperation with Homes & Villas by Marriott International, the fact that we know all of our vacation rental owners by name and we maintain contact with them on a personal level if it suits them is one more thing that makes us special.

We also have a “data scientist” who makes additional estimates of prices for each object regarding the situation on market to maximize their profit at full potential.

– How did you find out about Booker Tools?

I am responsible, along with Maksimilian, for our company and employees, so finding an optimal software on which we can base our business was a must. I found it literally on Google a couple of years ago, but at that point, I had no need to change the PMS I was using at the moment. We made many presentations with Croatian and foreign service providers and concluded that BT gave the most “correct” answers from the first call to the sales department, all the way to the presentation itself.

– Which Property Management Software did you use and why did you stop using them?

We used PMS Vreasy and BookingPal. Vreasy is now shut down after it was bought by FantasticStay, and their new software doesn’t suit us, so we took BT for that part of the business, and we use BookingPal because it’s our only choice to update the channels for one big partner we work with.

In other words, we do 99% of our business and will do it through BT.

– How long have you been working and are you satisfied with Booker Tools?

We have to wait a while for a full assessment of the functionality of PMS until we see how it will look like in practice when we start using it in full form. What we can say right away is that we are very optimistic about the potential of BT for our business and we believe that in the future it will prove to be the right choice for our needs.

– How satisfied are you with customer support?

For the customer service, especially Mario, we have only words of praise and we expect to continue our long-term and successful cooperation in the future.

If you are looking for a technological solution that will make the managing of camp, ho(s)tel, agency, or private accommodation easier, try BT free for 15 days.